香老闆日本買屋旅宿經營Q&A

「共享經濟」這數年內如雨後春筍，大家最熟知的就是Airbnb，鼓勵屋主出租家中閒置空房增加收入，又訴求旅客可以體驗「像當地人一樣生活」。

而日本年年暴增的海外旅客，旅館業房間數不足無法接受更多訂單消化旅客時，Airbnb順勢興起。

同時，日本面臨高齡化和少子化等社會問題，使得當地的閒置空屋數愈來愈多，根據日本總務省2018年發表的「平成30年住宅・土地統計調査」，大約有849萬空置房屋，空置率為13.6％。

日本野村總研最新推測，到2033年，全日本有高達1955萬戶空屋，等於每4間房子就有1間沒人居住利用，日本政府對危險髒亂的空屋祭出取消優惠稅率的措施，可能要多繳5倍的稅，因此會促使屋主將房屋賣掉。

對於有意想在日本置產的投資人，香老闆提醒，除了要優先考慮地點，建議計畫長期經營旅租，而不是短期轉手賣出，才能避免高稅金減少投資報酬率。

香老闆分享買屋注意事項，以及關於旅宿經營的建議。

Ｑ：日本房屋面積和房價怎麼算？

台灣房屋的計價面積是主建物加上附屬建物和公設，但日本是算專有面積，也就是不包括陽台、停車位、大廳等公設的實際面積。

Ｑ：日本房屋的種類有哪些？

日本有「一戸建て」（透天），「マンション」（MANSION，電梯大樓）和「アパート」（APART，公寓）等。

「一戸建て」（透天）又分「獨棟別墅」和「木造透天」。「獨棟別墅」像是東京田園調布的百坪豪宅，「木造透天」就像一般大家在日劇裡看到的獨棟民宅。「一戸建て」的好處是不用繳管理費、有免費的停車場空間、以及完整的土地，木造透天的收納比起大樓好，例如廚房地板會有儲存緊急糧食的空間，天花板上還有個小閣樓等。

「マンション」（MANSION，電梯大樓）是鋼筋構架、鋼筋混凝土構造的耐火結構，多為高層住宅，隔音性高，有高級感。因為建築成本較高，房價也高，因為有電梯、有管理員，也須每月支付管理費。

「アパート」（APART，公寓）是木造，或輕量鐵骨造的建築物，主要是2層以下。沒有電梯、管理人員，管理費較低。

Ｑ：擔心日本很多地震?

日本政府自 1996 年起連續三年修訂《建築基本法》，大幅提高各類建築的抗震基準，要求建商（除木造住宅外）必須保證其所經手的建物（尤其是商辦大樓）耐得住八級地震不倒，而且使用期限可以超過 100 年。

香老闆特別說明，有些房屋雖然是1996年以前建造，但有做過耐震檢查的，政府會發給抗震建物認證標章。香老闆也強調，經營民宿有保地震險會比是否為1996年後蓋的房子更重要。

同時推薦「地盤サポートマップ」這個網站，輸入地址可以查訊地震時可能受影響的程度、是否有土壤液狀化的危險性、是否可能遭受土石流災害等等。

Ｑ：擔心買到凶宅?

無論買屋租屋，就怕凶宅。日本把凶宅稱為「事故對象」，舉凡自殺、殺人、火災等命案都算事故物件。

雖然日本宅建法規有規定房子有告知事項時，房仲有義務向客戶說明，但也不排除業者刻意隱瞞。看過韓國電影《寄生上流》的朋友記得嗎？最後房仲把發生慘劇的凶宅賣給毫不知情的德國人。

香老闆分享一個日本網站「大島てる」，以Google地圖為基本，列出各地區曾發生過的事故，詳細描寫當年事故的資料，也有統整最常發生意外的地點。

Ｑ：日本買屋的仲介費怎麼算？

日本法令規定中古屋的仲介服務費：
成交價在400萬日圓以上者，買賣方各為成交價的3%，外加6萬日圓（不含消費稅）。成交價400萬日圓以下者另有規範。
新成屋(預售屋)：不收取仲介服務費。

Ｑ：台灣人可以申請房屋貸款嗎?

外國人在日本很難申請到房屋貸款，但是我們台灣人可以向在日本有開設分行的台灣系統銀行貸款，包括台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、台灣中小企業銀行、中國信託等，但是貸款成數及利率依銀行不同各有規定。

香老闆提醒，不是所有的房屋都可以貸款，一定要找可靠的公司幫你做完整的說明。認真負責的房仲或一條龍服務的公司，會協助找到合適的銀行，增加可以貸款的機會。

Ｑ：在日本賣房子需要支付什麼費用？

讓渡所得稅、印花稅、仲介手續費、住民稅（非居住者不需繳）、稅理士費用、代書費（如有住所變更或者需要抵擋權塗銷）。
如果買房後在5年內賣出，繳交讓渡所得稅30%，持有5年後賣出，讓渡所得稅為15%。

Ｑ：買到的房子一定能經營民宿嗎？

要經營民宿，必須符合《日本住宅宿泊事業法》規定的設備條件及居住條件：有廚房、浴室、廁所、洗臉台等設施；目前是否有人生活居住在房屋內，或是正在招募住戶……等等。

不同地區也可能有其他附加條件，都要先確認各地方政府所公布的規定。例如：建築物所在土地用途若是住宅專用地區，大多有營業天數的限制。

Ｑ：民宿經營可以委託代管嗎？

日本的新民泊法將「民泊」表述為「住宅宿泊事業」，民宿經營者分為三類：「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊中介業者」。

所謂「住宅宿泊事業者」，指的就是所謂「房東」，具體包括在中介公司登記並接待旅客的個人以及從事民宿事業的法人。

「住宅宿泊管理業者」指的是有償接受房東對管理業務的委託，替房東經營民宿業務的個人或法人。

「住宅宿泊中介業者」指的是美國Airbnb、HomeAway之類的海外企業，以及在日本開展民宿業務的樂天LIFULL STAY株式會社等企業。

香老闆說明，外國人在日本經營民宿一定要委託「住宅宿泊管理業者」，幫屋主處理旅屋的預約、衛生清潔以及旅客入住等繁雜事項。

香老闆的旅屋和一般住宿管理業者有什麼不同？

香老闆的旅屋是精心挑選，同時已經成功運作的旅宿，不需要屋主再花時間看屋處理買賣，還要重新裝潢與申請各項檢查與審核。屋主可以直接買到經營狀況極佳的民宿，沒有任何後顧之憂。

香老闆旅屋三大優勢：

實際旅屋營運經驗

香老闆從2018年開始經營日本東京的旅宿，目前有8間，從裝潢到訂房管理的流程全都親自參與，了解每間旅屋的訂房狀況與和房客溝通的技巧，累積了旅宿經營的專業知識及資訊。

獨家開發線上優化平台

重視數字與科學化管理的香老闆，研發旅屋管理平台，從訂單與廣告等各項數據統計分析，增加訂房率，加強旅屋績效。

整合民宿平台管理系統

香老闆除了有自營的民宿網站，同時可串接其他訂房平台，一間旅宿只需刊登一次就能同時曝光多個平台，並能掌握正確的空房狀況，彈性調整價格策略，增加訂房機會。

和香老闆的專業團隊一起經營旅屋，不用自己花時間研究日本民宿法規，也不用另覓代管業者，讓你能最快加入日本旅宿業。

想要了解日本旅宿經營的朋友們，歡迎和香老闆聯絡

👉旅屋－石原宅 https://www.facebook.com/triphomesean/

日本房屋資訊查詢

・地盤サポートマップ supportmap.jp

・大島てる www.oshimaland.co.jp