香老闆的日本旅遊地產投資觀察與實際經驗

香老闆在經營旅宿之前，從事網路科技工作二十年，工作地點除了台灣、新加坡，也在美國、歐洲等各主要城市移動。經過長年對各大城市的觀察與經驗，並且深入研究後，認為日本東京是最適合投資「旅遊地產」的城市。

2018年在日本東京買下第一間房，開始跨足旅宿事業，現在已經是8間旅宿的經營者，年投資報酬率都在7％以上，小編有幸採訪到香老闆，大方分享他的成功經驗與對日本旅遊地產的觀察。

為什麼東京最適合投資旅遊地產

訪日遊客人數5年內成長4倍，預估2030年達到6,000萬人

香老闆表示，根據日本政府觀光局統計，海外遊客人數成長，自2014年起大幅增加，2018年達到3,160萬人，2019年的海外遊客人數超過3,200萬人。日本政府喊出「2020年訪日外國人旅客達4,000萬人、2030年達6,000萬人」目標，積極拼觀光。

另外，根據日本《2018年外國人觀光客人氣的都道府縣排行》統計，外國人觀光客最多的是東京，有14,229,163人，就佔了45％。2020東京奧運將於7月24日～8月9日登場，預計期間將再吸引一千萬名旅客。

且奧運之後，預估未來幾年，東京的旅遊人口仍會持續增加。以舉辦過奧運的國家為例，西班牙、澳洲、希臘、中國等，觀光客都在持續增長。

奧運提升東京整體公共建設，也提高東京人對外國人的接受度

日本政府為了東京奧運，大規模整頓公共建設，交通便利性也大幅提升。例如包含JR、私鐵、地下鐵三大交通系統的澀谷車站，除了部分改建，也做出好辨識的出口標示。

澀谷車站周邊並增設許多新設施，最受矚目的就是2019年11月開幕的最新地標「Shibuya Scramble Square」，47層樓裡有辦公樓層、百貨商場和美食餐廳，頂樓的戶外觀景空間「SHIBUYA Sky」，能360度眺望東京風景，甚至富士山。

另外，2020年3月春天開通的「高輪Gateway」，是JR山手線田町站到品川站之間的新車站，將是日本高科技發展在車站設施方面的一大突破。在轉乘列車與觀光導覽方面，將由四台搭載人工智慧的機器人，以英、中、日、韓的四國語言協助來自世界各國的旅客。

日本致力於國際化，與世界接軌，加上2020年東京奧運的助力，東京人對外國人接受程度比較高。

東京藉著奧運改造，持續許多再開發與都市更新計畫，房地產景氣可望透過東京奧運提升，帶動資產價值成長，此時進場投資旅遊地產，都不用擔心沒有獲利空間。

東京觀光熱門，外國人住宿需求大

東京飯店客房長期不足

東京作為日本第一大都市，是外國遊客最常旅遊的城市，飯店也年年都在蓋。隨著奧運的效應，去年的新飯店更是如雨後春筍般出現，東京目前飯店總房間數為19萬。根據香老闆的計算，以每組遊客平均入住四晚，東京每晚仍缺少8～9千間客房。

《日經亞洲評論》報導，奧運期間東京每天將短缺1.4萬間客房。東京許多高檔飯店早在去年12月就已經訂房全滿，像帝國飯店、大倉、四季、香格里拉等，而其他的平價飯店、青年旅館、膠囊旅館的價格也都出現飆升。

香老闆指出，現在投資旅宿，短期就不用擔心沒有客源了。

日本法規明確，淘汰大量劣質民宿，現在競爭對手少

2018年6月15日，日本實施新《住宅宿泊事業法》，嚴格的規定沒有灰色地帶，使 Airbnb下架許多房源，Airbnb下架許多房源，減少的房源量高達8成，又沒有那麼多合法新房源可以加入。

《住宅宿泊事業法》新制改善民宿的安全，在衛生、防盜與消防等，都要通過檢查才能取得合法登記。民宿設施運營除了遵守《住宅宿泊事業法》施行令與實施細則、《消防法》、《建築基準法》等法律法規，有些地方政府還制定民宿經營的地方條例，非常嚴格又複雜，像是東京23區每個區都不一樣。例如有的條例規定，「住宅專用地區」內禁止經營民宿，或是民宿只限於週六和週日……等等。

個人想要經營旅宿，了解所有規定細則與選對房屋是絕對必要，或是找到可以合法經營的旅宿夥伴協助處理。香老闆提到，有朋友買到一星期只能經營2天的民宿，因為事先沒有做功課了解，現在很苦惱要脫手，但是香老闆的旅宿每天都可以經營。

利用Airbnb房源減少，旅宿重新洗牌的機會點，想要投入東京旅宿經營，現在正是時機。

外國人投資日本旅遊地產要注意的事

日本房屋持有維護成本比較高

在日本持有房屋的稅金和台灣差不多，但是日本對房屋維護的要求比較高。舉例來說，大樓屋主除了每月須繳交管理費，還有修繕基金，在台灣一般只要繳管理費。

香老闆分析，日本的房屋會折舊，如果長期持有再賣出，不一定能夠獲利，沒有計畫經營「旅宿」的房地產投資，要賺錢比較難。

在日本從事房屋出租，一定要透過合格的租賃代管公司處理，增加管理成本增加，且租賃公司良莠不齊，外國人要找到好的租賃服務業者也不容易。

旅宿業收入要扣所得稅

香老闆特別提到，在日本的旅宿業收入會被扣稅，稅率10%～37%不等，依照收入總額有不同稅率。

另外還有「離境稅」，如果沒有具規模與經驗的跨國旅宿公司協助，個人要合法節稅是不容易的。

受限於語言與法規

購屋前的諮詢、看屋到交屋等整個過程，對有興趣在日本買屋的外國人，受限語言的溝通，還有對法規與稅費的不了解，勢必透過不動產仲介買屋。

香老闆提醒有意在日本投資旅遊地產的台灣朋友們，即使完成購屋決定開始經營民宿，也有許多事項要處理，但一般的租賃物業管理公司並不負責民宿業務，所以建議需要專業經驗的民宿專家協助。

關於香老闆的品牌民宿－旅屋

擁有成功經驗的旅屋團隊，精心挑選並且細心管理運作的民宿，可以直接買到經營狀況極佳的民宿，沒有任何後顧之憂。

旅屋正在擴大東京民宿的服務，要找志同道合的夥伴，一起經營旅屋品牌民宿。

歡迎對日本買屋有興趣的朋友們，可以聯絡香老闆。

👉旅屋－石原宅https://www.facebook.com/triphomesean/